长租公寓被约谈背后:多数存在利用融资“抢房”

  约谈会明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

  本文为寻找中国创客原创

  记者 / 张姝欣 编辑 / 魏佳

  近日,有消息称2018年北京房租上涨迅速,原因之一为资本介入,部分长租公寓品牌争抢房源所致。

  8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门,集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确指出不得恶性竞争抢占房源。

  业内人士表示,租房作为刚需,从去年末开始,资本逐渐进入长租公寓市场,这也加剧了行业竞争,多数长租公寓都存在利用融资“抢房”的情况。

  但是,不计成本的“抢房”势必会加大企业运营和投资机构的风险,部分长租公寓私加隔断、改变房屋结构等行为,也会给这个日渐火热的赛道带来隐患。

  长租公寓被约谈  禁止“抢房源”

  “同样9000元,去年能租到101平米的电梯房,今年只能租到一居室,还不带电梯”。一位北京租户在朋友圈如此抱怨。

  每年的7、8月,随着毕业季到来,租房需求集中释放,房租价格都会有所上涨。但中原地产首席分析师张大伟表示,今年7、8月一些城市房租的涨幅较往年更为明显。

  根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》,在中国房地产测评中心监测的35个城市中,有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨,四个一线城市全部在内。

  我爱我家研究员长胡景晖则表示,这次租房价格的大幅上涨与自如等租赁机构哄抬租金有关。

  对此,自如在此前的官方回应中表示,长租公寓从企业运营机理出发不会哄抬租金折损出租率,影响企业及行业的长效发展。这是因为出租率与出租价格具有明显的负相关性,只有收出房价格合理,甚至要保证相对较低的出租价格的情况下,才能保证相对较高的出租率。

  8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

  约谈会明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

  长租公寓拉涨市场价的10%

  本次被约谈的住房租赁企业,都为长租公寓,也就是大家口中的企业“二房东”,即从开发商、商品房、城中村等“拿房”,获得房源,经过装修完善后,以长租或短租的形式开展租赁业务。

  为何监管部门对长租公寓抢房源“出手”?

  张大伟认为,最直接的原因是长租公寓争抢房源会将获房成本转移到承租方、进而抬高整个租房市场价格。

  他表示,目前多数企业都是以租赁,而非购买的方式获房。这与资金成本有关,他举了一个例子:假设公寓企业持有了一套一线城市500万的房子,按照一年6%的资金成本计算,资金成本约为30万,但是500万的房子很难达到一年30万的房租。所以,长租公寓也需要在租房市场上向资产拥有方租房。

  “一线城市房源就那么多,为了拿到好房源,我们只能‘不择手段’”,一位长租公寓的工作人员告诉记者。他表示,最常见的方法就是以高于市场价格的租金抢占地理位置好、热门小区的房源。

  房源成本最终还是要租户“埋单”。

  据云房数据研究中心统计,截至目前,北京范围内共拥有85家左右长租品牌公寓,多数溢价率在1.5以上,平均溢价率在1.7-2.0之间,即长租公寓平要比周边普通住宅的平均租金高出将近2倍。

  除了北京,其他一线城市也面临相似状况。记者随机抽取了链家上某上海小区一居室的普通房源和某品牌公寓,发现月租金价格差近500元。

  张大伟表示,相同小区、相似户型的房子,自如、蛋壳等长租公寓的价格往往要比一般的散户高30%。

  “长租公寓定价还会对直租房东产生心理影响,一个小区只要有一家租户是通过长期公寓出去的,其他几家散户也会比对着这家定价,整个小区的房租都会上涨”,张大伟说。

  根据中原地产的抽样调查,预计长租公寓的定价会拉涨整个租房市场10%以上的租金。

  融资抢房存“爆仓风险”

  在这次约谈中,特意提到“严查不按约定用途使用融资资金的行为”。

  张大伟表示,租房作为刚需,从去年末开始,资本逐渐关注长租公寓市场。

  多位从业人员告诉寻找中国创客,随着资本对长租公寓的关注,长租公寓多有融资进账,也加剧了行业竞争,多数长租公寓都存在利用融资“抢房”的情况。

  今年1月,自如完成了40亿规模的A轮融资,是长租公寓最大的单笔融资。

  寻找中国创客整理26家长租公寓背后的投资方发现,目前VC、产业资金、债权融资、互联网资金都投资过长租公寓,香港正版挂牌彩图2,总计25家。

  传统的VC行业是目前最积极的投资方,顺为资本投资了四家长租公寓,58同城、腾讯各投资一家长租公寓;万科、龙湖、复兴地产等传统地产行业都开始投资长租公寓项目。

  然而,如果利用融资不计成本的“抢房”,势必会加大企业运营和投资机构的风险。

  我爱我家研究员长胡景晖表示,对这些长租公寓而言,一旦下一轮融资进不来,就会有爆仓的可能,届时业主租金无法兑现,承租人会被驱赶。

  贝壳研究院联合21世纪产业研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示,目前已有多家长租公寓“阵亡”,主要原因是资金链断裂。

  违规经营暗埋投资隐患

  除了“抢房”,部分长租公寓存在的私加隔断、改变房屋结构等行为,也会给这个日渐火热的赛道带来隐患。

  目前,市场上的长租公寓分为两种,一种是分散式公寓,即运营商从个人房东手中获得闲散房源,这类的代表有自如、蛋壳;另一种是集中式的,运营商租下一栋楼统一出租,像YOU+公寓。

  “现在来看,分散式公寓存在的问题更大,”张大伟表示。

  他认为,一些公寓运营商会对手中的分散式房源进行装修,表面上是为了提高住宿体验,实际目的是为了极大化的利用空间,严格的说,这就是赚差价的投资行为,跟消费升级没有任何关系。

  “每套房一般都会多分出1-2间,也就是所谓的‘N+1’模式,”张大伟说,“这些公寓的违规运营也会带来投资风险。”

  记者发现,某品牌公寓甚至会将一居室“一劈两半”分别出租。但根据2013年北京印发的《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。

  “这些公寓的违规运营也会带来投资风险”,张大伟表示。

  声明:新浪网独家稿件,未经授权禁止转载。 –>